ARSA ve ARAZİ ARASINDAKİ FARKLAR

     Arsa ve arazi olarak kullandığımız kavramlar günlük dilde üzeri boş toprak parçalarını belirtmektedir, genellikle tarımsal amaçlı kullanılanlara arazi derken konut yapılabilir vaziyette olanlar ise arsa olarak geçmektedir. Halk arasında günlük kullanımda yapılan bu tanım çok yanlış olup bir toprağın arsa mı yoksa arazi mi statüsüne girdiğini anlamak için belirli kıstaslar bulunmaktadır.

Arazi ve arsa kavramının hukuki olarak değinildiği yer Türk Medeni Kanununun 704.maddesidir, Türk Medeni Kanununun 704. maddesine göre taşınmaz mal kavramı içerisinde yer alan araziler aslında toprağa bağlı tüm unsurları kapsamaktadır. Türk Medeni Kanunun 704. Maddesine göre arazi kavramı; arsa, tarla, zeytinlik, bağ, bahçe, çamlık, fidanlık vb. unsurları kapsamaktadır. Arazi kavramı hukuki olarak pek çok tanımı içine alsa da bu tanımlar uygulama olarak değişiklik gösterebilmektedir, bu nedenle arazi kavramındaki toprak parçalarına çeşitli ölçütlere bağlı olarak nitelikler atanmış ve uygulama alanları yaratılmıştır.

Uygulamada Arsa Nedir Arazi Nedir?

Araziler uygulama geçirmemiş toprak parçalarına denmektedir. Bu uygulamanın geçmemesinden dolayı her arazide yol, elektrik, su, kanalizasyon gibi alt yapı olanakları olmayabilir. Arsalar ise bölgesel veya özel uygulamalar sonucunda arazi niteliğinden arsa niteliğine dönmüş imar mevzuatına bağlı olarak yapılaşmaya açılmış, yolu olan elektrik, su, kanalizasyon gibi olanakları da hemen veya zaman içerisinde getirilecek toprak parçalarıdır. (Belediye planlaması içerisine alınması zorunludur.)

Arsa ve Araziler Arasındaki Ana Farklar Nelerdir?

Arazilerle arsalar arasındaki en büyük fark 3194 sayılı İmar Kanunun 18. Maddesine göre yasal kesintilerin yapılmış olmasıdır, ilgili hüküm şudur ki araziler uygulamaya girerken (imar) yüzölçümlerinin maksimum %40’ını kazanacağı değer artışına karşılık olarak düzenleme yapılacak alanlardaki sosyal ve kamusal alanların oluşturulması için ilgili idareye terk ederler. Arsalar bu kesintinin yapıldığı toprak parçaları olduğundan dolayı arsalar üzerinde ilerde kesinti durumu farklı uygulamalar haricinde mümkün değildir. Arazilerdeki %40’ lık kesinti maksimum oran olup uygulamanın durumuna göre bu kesinti miktarları değişiklik gösterebilir fakat %40’ ı geçemez. (Farklı uygulamalar haricinde)

Arazilerde İmar Var mıdır?

Arazilerde teknik olarak imar vardır demek yanlış olur fakat arazinin büyüklüğüne bağlı olarak tek ev yapma izinleri çıkarılabilmektedir. Hukuki olarak arazilerde %5 imar vardır. (250m2’ yi geçemez!) Bu imarın kazanılması için belirli yeterlilikler sağlanmalıdır, öncelikle kadastral imar olarak adlandırdığımız arazilerdeki imar kazanımlarında ilk kıstas kadastral yola cephesinin bulunmasıdır. Kadastral yola cephesi olan arazinin toprak niteliğinin tarımsal alan özellikleri taşımaması gereklidir. Verimli tarım alanı olabilecek arazilerde imar %1 seviyesinde sabitlenmiş olup %5’lik oran geçerli değildir. Bu imarların kullanılması ve alınması konusunda belediyeler yetkili kurum gibi görünsede bu yetki ilçe tarım hayvancılığın olur görüşüyle sağlanmaktadır. Bunlar başlıca hususlar olup ev yapımı düşünülen araziyi çok daha geniş açıdan incelemek gereklidir.

Araziler Ne Zaman İmara Açılır?

Arazilerin imara açılması şehir planlarındaki planlama kademlerine bağlı olup, planlamanın derecesine ve uygunluğuna bağlı olarak belirli bir hiyerarşide imara açılması mümkündür. Bu kademeler Bölge Planlarından başlayıp Uygulama İmar Planı’na kadar inmektedir. Bunun yanı sıra bazı özel durumlarda Kalkınma Bakanlığı bir bölgenin gelişimine ağırlık vermek için hiyerarşiye bağlı kalmaksızın planlar hazırlatabilir ve uygulamasını sağlayabilir. Arazilerin imara açılması konusunda planlar incelenerek plan notlarına dikkat edilmelidir.

Arsa Üzerine Ev Yapabilir miyim?

Arsalar düzenlemeye bağlı olarak yasal kesintileri (18. madde uygulaması) yapılmış ve ifraz (ayırma) koşulları düşürülmüş toprak parçalarıdır. Kişiler kendilerine ev yaptırmak veya ileride kat karşılığında değerlendirmek için arsa yatırımı yapabilmektedir fakat her arsada imar bulunmayabilir! Arsalar halk arasında imarlı toprak olarak adlandırılsa da bölgesel uygulamalara bağlı olarak imar izni kazanmayabilirler. (Sit alanları, askeri güvenlik bölgeleri, bölgesel şuyulandırmalar vb.) Alınan arsanın imar durumu ve niteliği muhakkak sorgulatılmalıdır.

Arsa Üzerine Kaç m2 Ev Yapabilirim?

Arsalar kazandıkları imar oranlarına bağlı olarak yapı yapımına uygundurlar,  bina yapımından önce yapılacak ruhsatlandırma safhasında belediyelerden alınan imar oranlarına (İmar Durum Belgesi) bağlı olarak yapılacak mimari projeler tasdik edilecek ve denetlenecek olduğundan dolayı arsanın imar oranı önemlidir. Bir arsa üzerinde istediğiniz büyüklükte ve katta ev yapma şansınız bulunmamaktadır. Bu konu hakkında daha detaylı bilgi vereceğim yazımı okumanızı tavsiye ederim.

Arazi Üzerindeki Ağaçları Kesebilir miyim?

Alınan arazi üzerinde eğer ağaç bulunuyorsa ve belirli verime sahipse bu ağaçları kesmek hukuki olarak mümkün değildir, kesimi yapılacak ağaçlar için orman müdürlüğünde yazılı onay alınmalı ve bu onaya bağlı olarak kesim- gençleştirme uygulanmalıdır. İzinsiz olarak yapılan kesimlerde çeşitli cezalar bulunmaktadır.

 

Bir Cevap Yazın

Please log in using one of these methods to post your comment:

WordPress.com Logosu

WordPress.com hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Twitter resmi

Twitter hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Facebook fotoğrafı

Facebook hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Google+ fotoğrafı

Google+ hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Connecting to %s